物业费包含顶楼漏水吗

关于物业费是否包含顶楼漏水维修，需结合具体情况判断。
顶楼漏水维修是否包含在物业费中，需分情况讨论：
1. 若漏水部位属于公共区域（如顶楼排水口、公共屋面防水层）：通常属于物业维修范围，物业费对应的公共设施维护义务包含此类维修。
2. 若物业合同明确约定“顶楼漏水维修纳入服务内容”：则物业费包含该维修，物业需按合同履行义务。
3. 若漏水因业主专有部分使用不当导致（如业主私自改造顶楼破坏防水层）：不属于物业费覆盖范围，需业主自行承担维修责任。
✫✫✫✫✫有法律问题，请打电话15555555523（123中间8个5），微信同号，免费咨询✫✫✫✫✫
顶楼漏水未妥善处理，可能引发以下法律风险。
1. 诉讼时效风险：例如您2021年发现顶楼漏水，仅口头要求物业维修未留存证据，2024年才起诉要求物业承担责任，此时已超过2年诉讼时效，法院可能驳回您的诉讼请求。
2. 财产损失扩大风险：因物业拖延维修，漏水导致您家中家具发霉、墙面脱落，若未及时固定损失证据（如维修前的受损照片、维修费用票据），后续向物业索赔时，法院可能无法全额支持您的损失主张。
✫✫✫✫✫有法律问题，请打电话15555555523（123中间8个5），微信同号，免费咨询✫✫✫✫✫
针对顶楼漏水的物业责任，可依据《物业管理条例》进行法律分析。
根据2018年《物业管理条例》第四十五条规定，物业服务企业对物业管理区域内违反物业使用规定的行为有制止及报告义务，同时结合条例中“公共区域设施维护由物业负责”的原则：若顶楼漏水属于公共区域设施故障（如公共排水口堵塞导致漏水），物业负有法定维修义务，该责任对应的服务成本已纳入物业费范畴；若物业合同未明确排除顶楼公共区域维修，物业费自然包含此类维修的服务对价，因此顶楼排水口漏水通常属于物业修理范围。
✫✫✫✫✫有法律问题，请打电话15555555523（123中间8个5），微信同号，免费咨询✫✫✫✫✫
以下特殊情况会影响顶楼漏水的责任认定及处理方式。
1. 开发商质量保修期内的漏水：若房屋交付未满5年（屋面防水保修期通常5年），漏水因建筑质量问题导致（如防水层未达标），则维修责任由开发商承担，物业仅负责协助联系开发商，物业费不直接包含此类维修费用。
2. 业主专有部分改造导致的漏水：若业主私自改造顶楼（如搭建阳光房破坏防水层）引发漏水，物业无维修义务，需业主自行承担维修费用，若漏水影响楼下邻居，还需承担邻居的财产损失赔偿责任。
3. 物业合同特殊免责约定：若物业合同明确约定“顶楼漏水因不可抗力（如台风破坏防水层）导致的，物业不承担维修责任”，则此类情况物业费不包含维修费用，需业主共同承担维修成本。